问道税收的问题。
「税费承担按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺
的，出租人或转租人应当承担以下税费：」
「营业税及附加租金*5.55%」，
「租金*12%」，
「所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800
元）
租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）」
「土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。」
「如果是转租，那税费是：」
「营业税及附加转租收入*5.55%」
「印花税转租租金（总额）0.1%」
听着这些数字，我脑子里乱糟糟的，凌云像秀操作似的还想继续，我赶忙打
断，「这个太复杂了，太专业了，估计这块工作你得和佳杰碰撞。」
在实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，她说她给我说的标准只是法定征
收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际
代征网点工作人员。
虽然税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数
额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，
应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代
征网点短期内较低的税率所迷惑。
凌云见我打断她，并没有出现反感的表情，继续说道，「好吧，我以为你是
真的好学，那我们讲点你今天用的上的。」
「请说」我微笑着，注视着她说道。
「承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必
须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业
执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：」
「１，原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，
从而导致无法及时办理营业执照。」
「２，商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁
移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照。」
「３，房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注
册营业执照。」
「４，涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫
生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营
业执照。」
「５，因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。」
「对于上面说的第１、２、３、５条情形，可在合同中设定为出租人义务，
并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违
约责任；上述第４条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办
出营业执照时
可以无责任解除合同。」
没想到租个房还有这么多问题，看来把一个公司做起来，真的不是那么容易
的，方方面面的事太多。
「还有吗？」我继续问道。
「商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺
利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：」凌云继续说道。
「第一，明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或
方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，
对于广告、店招位置也可约定清楚。」
「第二，解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会
约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此
情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。」
「第三，明确租赁期满时，装修、添附的处置方式」
凌云说完看着我，眨眨眼又继续道，「因商铺经营的特殊性，对于水、电、
气等均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商
铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，
以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正
常进行需求的情形下，承租人免责解除合同的权利。」
我若有所思的点着头。
「租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括，登
记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满
足时就生效。」
「经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租
给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则
房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担
违约责任。
「因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，
大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。」
「也就是说，登记备案还是很有必要的」我问道。
「那是当然，公司就要规范，就要注重细节。」
接着她又说，「商铺市场中经常会遇见许多，二房东，三房东，的情形，这
其中就存在转租的问题。」
「俗称的转租其实涵盖了法律规定的两种变更方式，转租和承租权转让，依
法律规定，转租是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而承租权转
让是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（这里的出租人是业
主）建立租赁关系。」
「在这两种形式下，需要注意转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转
让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。」
「原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费
用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时
协商同意的，亦会受到法律保护。」
「建议你在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节
结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用
退还或解除情形。
「商铺租赁合同牵涉问题较多，涉及合同金额较大，对此类
